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「毎日更新」心願成就へ向け飲んで走ってひたすら祈る!果たして奇跡は起きるか!

「マンションを買う場合の第一のコツは大手の物件から選ぶこと」と考えた理由

不動産

皆様は一昨年に大変な話題となった横浜の傾斜マンションのことをおぼえていらっしゃいますでしょうか。4棟の建物の内1棟で6本の杭が地盤の強固な「支持層」に到達しておらず、また他に2本打ち込まれた長さが不十分だったため建物が傾いてしまったというものでした。


昨年9月の管理組合総会で傾いていない棟も含め全棟の建て替えが決議されたというのは知っていましたが、その後どうなったのだろうと思い先日現地を訪れてみました。ニュース映像では何度も見ていましたが、実物を見るのはこれが初めてです。


建て替え工事はまだ始まっていませんでした。どうやら3月中に全員退去して4月から解体工事を開始し、約3年半で建て替えを完了させる予定という事で、グランベリーモールの建て替えより時間がかかるようです。


実物を見ると想像していた以上に立派なマンションであったので驚きました。

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こんな綺麗な状態で建替えるのだからもったいない話ではあります。

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問題の部分です。左右の棟をつなぐ金属のカバーがほんの少し左に歪んでいます。それだけ左側の棟が傾いているのです。

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大半の住戸は退去しているようですが、まだ住まわれている部屋もいくつかありました。

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今回の問題は建て替え意外に解決策はないと思っていましたが、4棟で705戸という大型マンションですのでそう簡単にはいくまいと思っていました。
区分所有法によりマンションの建て替えには議決権総数及び区分所有者総数の5分の4以上の賛成が必要です。私は分譲マンションの管理を長くやりましたが、管理組合総会で規約改定等3分の2以上という議案を通す際でも委任状を取り付けるのに苦労した憶えがあります。705戸の大型マンションにおいて建て替えのような難しい問題に関し5分の4以上の賛成を取りまとめるというのは容易なことではありません。


今回の物件の販売は三井不動産レジデンシャル、設計・施工は三井住友建設、問題となった杭工事は旭化成建材と超大手の名前が並んでいました。
今回三井不動産レジデンシャルが示した補償条件は破格の内容だったといいます。
・傾いていない3棟も含め4棟全て建替え。
・全棟の建て替え費用約300億円は全て三井負担。
・仮住まいの住居の家賃、引っ越し経費等全て三井負担。(上限あり)
・それ以外に全戸に対し慰謝料の支払い。
これだけの条件を示されたら可決しないわけにはいかないでしょう。建て替え費用も含めると総額400億円の補償といわれています。結果として問題発覚後わずか1年で建て替えの話がまとまってしまいました。


今回の物件は2006年時点で販売時の坪単価が155万円だったといいます。私が現在住んでいるマンションが2002年時点で同程度の坪単価でした。それ以降の竣工物件は建築資材の高騰の影響をもろに受けて高くなったという記憶があるので、あの外観のマンションで坪単価155万円ということは当時としては割安な物件だったと言えるのではないでしょうか。ひょっとしたらそのしわ寄せが外から見えない場所にいったのかもしれません。


よく「欠陥住宅を見抜くコツ」などという記事を見ますが、このような欠陥を事前に見抜くコツというものはありません。マンションを購入する場合、「図面通り作っているはずである」という点は最低限信用するしかありません。
今回の業者側には三井・住友・旭化成という超ビッグネームが連なっていましたのでこのような超破格の補償条件が出されました。同じ横浜市熊谷組が施工し住友不動産が販売したマンションでも同様の問題が発生していましたが、こちらも費用を業者が負担することで話が進んでいると聞いています。このような問題が発生してもはや逃げられないと腹を括った時、超大手はメンツにかけても自分たちで解決しようとします。


しかし業者が中小だとそうはいきません。2005年に発覚した構造計算書偽造問題に代表されるように関係する業者が倒産してしまって、買主が泣き寝入りするしかないというのが大半です。
そういった点からも、マンションを買う場合の第一のコツは超大手の物件から選ぶということなのかなと思います。

 

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