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酒と車と御朱印と

「毎日更新」心願成就へ向け飲んで走ってひたすら祈る!果たして奇跡は起きるか!

不動産に掘り出し物は基本的に無いと思った方がよい

掘り出し物という言葉があります。「思いがけなく安い値段で手に入れた物」と定義されているようですが、どちらかというと安くていいものという好意的な意味で使われていると思います。
それでは不動産の価格はどのようにして決まっているのでしょうか。

f:id:minamimachida0706:20161022210307j:plain新築住宅、新築マンションの場合は土地代+建築費+経費です。一般的な商品の価格である原価+利益と同じ考え方になります。

f:id:minamimachida0706:20161022210323j:plainそれ以外の中古住宅の価格、賃貸物件の賃料等については「市場価格」で決まるとしか言えません。周辺相場、過去の制約事例等を参考にこの位だったら決まるだろうと予想して設定します。そこには原価だの利益だのというものは存在しません。最初は少し高めに設定し、反響の動向を見ながら少しづつ調整します。市場の反応が無ければ反応するまで下げるしかありません。
基本的に売主・貸主という者はできるだけ高く売りたい・貸したいと思う者であり、また買主・借主はできるだけ安く買いたい・借りたいと思っています。恵まれない方のために安価で住宅を供給したいなどというのは公営住宅以外ないでしょう。
売主がいかに高く売りたいと思っていても似たような物件が近隣でもう少し安く出ていれば売れません。周辺より安く出せばすぐ売れますが、高く売りたい売主としては面白くありません。
買主がいかに安く買いたいと思っていても、安くて満足できる物件はほとんどありません。市場に出ている物件の中で価格・広さ・エリア・地区年数等考慮し、ここまでなら手を出せるという物件に申し込みを入れます。

売主と買い主の両者の綱引きの中で相場というものができます。
「少しでも高く売りたい」というのが売主の考えである以上、相場より割安の「掘り出し物」というものは基本的に存在しません。
相場と比べ極端に安い物件には何か事情があると思った方がいいでしょう。いわゆる「いわくつき物件」か売主が大至急現金を必要とする事情があるのかのどれかですが、残念ながら後者の例はほとんどありません。

「売りたい」を「貸したい」「買いたい」を「借りたい」に置き換えるとこれまで述べたことは賃貸物件においても同じことが言えます。
売主や貸主にとって迷惑なのは、弱気な人が現れ同一エリアで極端に安い値段で出す場合です。その場合相場が崩れることもあります。賃貸市場において東京23区内でもなぜかこの辺りは周辺より安いというエリアを経験則でいくつか知っていますが、それもこういった事情があったのかもしれません。

売買にしても賃貸にしてもタイミングという者があります。物件を内見してある程度気に入っても「もう少し探せば掘り出し物があるかもしれない」と言って決められない方をよく見ます。既に述べましたが掘り出し物など無いと思ってどこかで腹を決めることが必要です。そうでないと物件資料ばかり沢山持っている「回遊族」になってしまいます。

f:id:minamimachida0706:20161022210342j:plain相場と言えば地方から東京へ引っ越して来られる方は東京都心部の賃料相場に驚くと思います。東北にお住まいの方から「大崎に近くて、築〇年以下で〇〇㎡以上で、駐車場も必要で家賃が〇〇万円以下(注、ありえない金額)」というような反響の電話を受けたことがあります。いくつか条件を外してもらわないととても予算にかなう物件はないのですが、それを言うと「そこを何とかするのがあなたの仕事でしょう!!」と言われました。何を言っても聞く耳を持ってくれず、もう他社へ行ってくれよと思いましたが逆になかなか離れてくれません。最終的に東京転勤の話が無くなったという連絡があった時は心から安堵しました。
今年もあと2ヶ月と少々で、年が明けると引っ越しシーズンの幕開けです。どうか皆さま、不動産会社の営業に無瑠難題をふっかけないようよろしくお願いします。

 

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